Par Axel Mahieux, président et co-fondateur du Réseau Evolys · publié le · lecture 10 min
Le mandat de recherche est le contrat par lequel un acheteur confie la recherche de son bien à un professionnel de l'immobilier : agent ou chasseur immobilier titulaire d'une carte professionnelle, ou habilité sous la carte d'un réseau. C'est le seul contrat de l'immobilier qui place le professionnel du côté de l'acheteur.
Ce qu'il doit contenir, combien de temps il vous engage, la différence entre mandat simple et exclusif, ce que la loi interdit, et le bon moment pour le signer.
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Quand vous visitez un bien proposé par une agence, l'agent a signé un mandat de vente avec le propriétaire. Il est payé pour vendre ce bien, au meilleur prix pour le vendeur. Il peut être aimable, compétent et honnête : il reste mandaté par la partie d'en face.
Le mandat de recherche inverse la relation. C'est vous, l'acheteur, qui mandatez un professionnel pour trouver un bien correspondant à votre projet, l'analyser et en négocier le prix. Il n'a aucun stock à écouler : son seul objectif est que vous achetiez le bon bien, au bon prix.
Le mandat de recherche relève de la loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) et de son décret d'application du 20 juillet 1972. Il est obligatoirement écrit : sans mandat écrit, le professionnel ne peut ni engager la recherche pour votre compte, ni être rémunéré. Avant de signer, vérifiez qu'il porte au minimum :
Votre identité, et celle du professionnel : sa société, son numéro de carte professionnelle (la carte T, délivrée par la CCI) ou, s'il travaille sous la carte d'un réseau, celle du réseau et sa propre habilitation.
Le secteur, le type de bien, la surface, le budget maximum et vos exigences. C'est ce périmètre qui définit la mission : un bien hors critères n'en fait pas partie.
Une date de début et une durée limitée. La loi impose de limiter les effets du mandat dans le temps : un mandat sans terme précis encourt la nullité.
Leur montant ou leur mode de calcul, et la partie qui les paie. Ce qui n'est pas écrit dans le mandat ne pourra pas être réclamé au moment de l'achat.
Tout mandat est inscrit dans un registre tenu par le professionnel, sous un numéro reporté sur votre exemplaire. C'est la preuve de sa date.
Le formulaire de rétractation si vous signez à distance ou hors agence, et, pour un mandat exclusif, la mention très apparente de votre droit de le dénoncer passé trois mois.
La checklist du mandat de recherche, en PDF
Les 10 mentions à vérifier, les 4 signaux d'alerte et les 6 questions à poser avant de signer, sur une page, à imprimer ou à garder sur votre téléphone.
La loi ne fixe pas de durée type : elle impose seulement qu'il y en ait une. Ce sont donc les règles de sortie qui comptent, et elles dépendent de la forme du mandat.
Un mandat exclusif ne peut pas être rompu pendant ses trois premiers mois. Passé ce délai, chacune des parties peut le dénoncer à tout moment, par lettre recommandée avec avis de réception, en prévenant quinze jours à l'avance (article 78 du décret du 20 juillet 1972). Le mandat doit rappeler cette faculté en caractères très apparents ; la Cour de cassation a jugé qu'une clause qui la restreint rend le mandat nul (1re chambre civile, 3 novembre 2016, n° 15-23.534).
Si vous signez à distance ou en dehors des locaux du professionnel (chez vous, par signature électronique), vous disposez en plus de quatorze jours pour vous rétracter sans motif ni frais (article L221-18 du Code de la consommation).
Chez Evolys, le mandat est conclu pour douze mois, dont trois mois fermes, puis résiliable à tout moment dans les conditions ci-dessus. Douze mois, parce qu'une recherche sérieuse peut prendre plusieurs mois sur un marché tendu ; trois mois fermes, parce que c'est le temps minimum pour connaître le secteur, activer les relais et vous présenter des biens.
En mandat simple, vous pouvez confier la même recherche à plusieurs professionnels. En mandat exclusif, que nous appelons chez Evolys mandat de confiance, un seul chasseur porte votre recherche.
Multiplier les mandats simples n'élargit pas votre recherche. Les professionnels qui travaillent un même secteur consultent les mêmes annonces et sollicitent souvent les mêmes agences et les mêmes notaires. Ce que vous gagnez en nombre, vous le perdez en engagement : aucun d'eux n'a intérêt à investir des semaines sur une recherche qu'un autre peut conclure.
L'exclusivité ne vous retire aucune décision. Vous choisissez le bien, fixez le budget, signez l'offre et le compromis. Et vous pouvez continuer à regarder les annonces : un bien que vous repérez vous-même, votre chasseur le visite, l'analyse et en négocie le prix comme les autres.
La loi Hoguet interdit au professionnel de percevoir quoi que ce soit avant que l'achat soit effectivement conclu : pas d'avance, pas de frais de dossier, pas d'acompte à la signature du mandat. Les honoraires sont dus le jour où vous devenez propriétaire, à la signature de l'acte chez le notaire.
Si aucun achat n'aboutit dans les conditions du mandat, vous ne devez rien. C'est ce qui aligne les intérêts : un chasseur payé au succès n'a qu'un objectif, que vous achetiez vite et bien.
Leur montant est fixé dans le mandat, et il n'est jamais le même d'un achat à l'autre : il dépend du prix du bien et du type de mandat. Sur le marché, c'est presque toujours un pourcentage du prix d'acquisition (de 2 à 3,5 % sur les grilles publiques relevées en septembre 2026), assorti d'un minimum de 6 900 à 12 000 €.
On retient le plus élevé entre le pourcentage et le minimum, puis on ajoute une prime de 20 % de la baisse de prix obtenue : votre chasseur n'est payé davantage que s'il vous a fait économiser davantage.
Exemples donnés à titre indicatif. Sur un petit budget, c'est le minimum qui décide ; sur un budget élevé, c'est le pourcentage. Le détail des services inclus et la comparaison avec le marché sont sur la page tarif d'un chasseur immobilier Evolys.
La loi Hoguet encadre strictement le mandat de recherche. Si l'une de ces situations se présente, ne signez pas, ou faites relire le document avant :
Avant de commencer à chercher, pas après avoir trouvé. Un professionnel ne peut engager aucune démarche pour vous sans mandat signé. Mais signer trop tôt, quand le projet est encore flou, ne sert personne. Le bon moment, c'est quand trois conditions sont réunies :
Vous savez ce que vous pouvez emprunter, idéalement avec un accord de principe de votre banque ou de votre courtier. Sans budget fiable, un chasseur ne peut ni cibler, ni négocier.
Vous êtes prêt à acheter si le bon bien se présente. Si vous hésitez encore entre acheter et louer, ou entre deux villes, l'étude préalable sert justement à trancher, avant le mandat.
Secteur, type de bien, surface, budget, indispensables et rédhibitoires. Ce sont eux qui seront écrits dans le mandat et qui bornent la mission.
Le mandat devient particulièrement utile dans quatre situations : un marché tendu, où les bons biens partent avant d'être annoncés (c'est le terrain de l'immobilier off market) ; un achat à distance, depuis une autre ville ou l'étranger ; un manque de temps pour trier, visiter et relancer ; et un investissement locatif, où le prix d'achat décide de la rentabilité.
Le détail de l'accompagnement, étape par étape, est décrit sur la page acheter avec un chasseur. Pour trouver le chasseur qui couvre votre secteur, consultez toutes les villes couvertes.
C'est le contrat écrit par lequel un acheteur confie la recherche de son bien à un professionnel de l'immobilier : agent ou chasseur immobilier titulaire d'une carte professionnelle, ou habilité sous la carte d'un réseau. Il fixe les critères de la recherche, sa durée et les honoraires, et il place le professionnel du côté de l'acheteur, à l'inverse du mandat de vente signé par le propriétaire.
Oui, dès qu'un professionnel cherche un bien pour vous et doit être rémunéré pour cela. La loi Hoguet exige un mandat écrit et préalable : sans lui, le professionnel ne peut ni engager la recherche pour votre compte, ni percevoir d'honoraires.
La loi impose une durée limitée, sans fixer de durée type. Un mandat exclusif ne peut pas être rompu pendant ses trois premiers mois ; il peut ensuite être dénoncé à tout moment par lettre recommandée, avec un préavis de quinze jours. Chez Evolys, le mandat dure douze mois, dont trois mois fermes.
Oui. Si vous l'avez signé à distance ou hors des locaux du professionnel, vous disposez de quatorze jours pour vous rétracter sans motif. Pour un mandat exclusif, la résiliation est ensuite possible après trois mois, par lettre recommandée avec avis de réception, quinze jours à l'avance.
En mandat simple, vous pouvez confier la même recherche à plusieurs professionnels. En mandat exclusif (le mandat de confiance chez Evolys), un seul chasseur porte votre recherche et y engage tous ses moyens. Dans les deux cas, vous gardez toutes les décisions et vous pouvez continuer à regarder les annonces.
Vous décrivez votre projet, vous signez un mandat qui fixe vos critères, sa durée et les honoraires, puis le professionnel cherche, visite, analyse et négocie pour vous jusqu'à l'acte chez le notaire. Vous gardez toutes les décisions : c'est vous qui choisissez le bien et signez l'offre.
Non. Le mandat de recherche doit être signé avant la recherche : un mandat signé après coup, pour un bien que l'acheteur a déjà identifié ou visité, ne permet pas au professionnel de percevoir d'honoraires.
Rien à la signature : la loi interdit toute somme avant que l'achat soit conclu. Les honoraires sont dus uniquement au succès, à l'acte chez le notaire, et leur montant dépend du prix du bien et du type de mandat. Chez Evolys : 3 % du prix d'acquisition en mandat de confiance (minimum 4 000 €), 4 % en mandat simple (minimum 5 000 €), plus 20 % de la baisse de prix obtenue. Le détail est sur la page combien coûte un chasseur immobilier.
Axel Mahieux, président et co-fondateur du Réseau Evolys
Investisseur immobilier depuis ses 18 ans, il a créé Evolys pour que les acheteurs aient enfin un professionnel de leur côté. Le réseau rassemble des chasseurs immobiliers partout en France, sous la carte professionnelle de SAS ARM IMMO. En savoir plus sur Evolys
Textes cités, consultés le 21 octobre 2026 : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet (articles 3, 6 et 7) ; décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 (article 78) ; Code de la consommation (article L221-18) ; Cour de cassation, 1re chambre civile, 3 novembre 2016, n° 15-23.534. Durée du mandat Evolys : modèle de mandat de recherche du réseau. Cet article est informatif ; il ne remplace pas la lecture du mandat que vous signez.
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