Evolys travaille le Val-de-Marne depuis Le Perreux-sur-Marne et Cachan : les bords de Marne à l'est, les portes sud de Paris à l'ouest. Le troisième département le plus cher d'Île-de-France — et l'un de ceux où les prix ont reculé en 2025.
Vous trouverez plus bas les prix des ventes réellement signées, ce qu'ils disent pour un acheteur aujourd'hui, et le chasseur à appeler.
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Le Val-de-Marne est la petite couronne qui a le plus marqué le pas : 5 135 €/m² pour un appartement en 2025, soit −2,4 % en un an, quand Paris (+1,8 %) et les Hauts-de-Seine (+2,5 %) progressaient encore. Il reste pourtant le troisième département le plus cher d'Île-de-France, derrière Paris (9 716 €/m²) et les Hauts-de-Seine (6 769).
Un marché qui recule n'est pas un marché où tout se négocie. Sur les bords de Marne — Le Perreux, Nogent, Bry, Champigny — comme aux portes sud de Paris, autour de Cachan, l'écart entre une adresse recherchée et une adresse ordinaire est considérable, parfois d'une rue à la suivante. Les biens bien placés continuent de partir vite ; ce sont les autres qui restent, et qui se négocient.
C'est précisément là que sert un chasseur mandaté par vous : savoir, avant l'offre, de quel côté de cette ligne se trouve le bien, et donc quelle marge de négociation est réaliste. Il visite dans la journée, il connaît les agences et les notaires du secteur, et il vous dit franchement quand un bien ne vaut pas son prix.
Les chiffres ci-dessous sont des médianes de ventes réellement signées en 2025, comparées à 2024 — pas des prix d'annonce. Ils situent le Val-de-Marne face à Paris et aux autres départements de la petite et de la grande couronne.
Une précision si vous venez de notre page Île-de-France : elle affiche des fourchettes entre deux observatoires d'annonces. Ici, ce sont des ventes signées. Les deux mesures sont sérieuses, elles ne mesurent pas la même chose et ne se comparent pas terme à terme.
5 135 €/m²
5 261 en 2024 · −2,4 %
4 656 €/m²
4 773 en 2024 · −2,5 %
19,9 €/m²
par mois · Carte des loyers 2025
4,7 %
loyer × 12 ÷ prix appartement
D'où viennent ces chiffres. Prix : médianes DVF (« Demandes de valeurs foncières »), le fichier des ventes réellement signées et enregistrées par l'administration fiscale — des transactions, pas des annonces. Ventes portant sur un seul bien, surfaces plausibles, année 2025 comparée à 2024 ; évolution calculée sur l'appartement. Les loyers sont des loyers d'annonce (« Carte des loyers » 2025, ministère de la Transition écologique), pas des baux signés. Le rendement est brut — loyer × 12 ÷ prix de l'appartement — sans charges, taxe foncière ni vacance. Les huit départements de la région sont sur notre page chasseur immobilier en Île-de-France.
C'est le fait à retenir. L'appartement est passé de 5 261 à 5 135 €/m² entre 2024 et 2025 (−2,4 %), et la maison a suivi le même mouvement (−2,5 %). Pour un acheteur, c'est un contexte favorable à la négociation — à condition de ne pas confondre un marché qui se détend avec un marché où tous les biens sont surévalués.
La maison coûte 479 €/m² de moins que l'appartement (4 656 contre 5 135 €/m²). À budget égal, elle fait gagner de la surface, au prix d'une distance plus grande aux gares et aux centres.
Le rendement locatif brut est de 4,7 %, calculé sur un loyer d'annonce de 19,9 €/m² par mois — contre 4,1 % à Paris. C'est un rendement brut : charges, taxe foncière et vacance n'y sont pas déduites.
Une médiane départementale reste une moyenne de marchés très différents. Entre les bords de Marne et une commune du sud du département, le mètre carré ne parle pas le même langage.
Chacun travaille son propre secteur. Cliquez sur un nom pour lire son parcours, son secteur exact et le joindre directement.
Le Perreux-sur-Marne et les bords de Marne
Lire sa fiche et le joindre →Cachan, Villejuif, Vitry et le sud de Paris
Lire sa fiche et le joindre →Nos deux chasseurs du Val-de-Marne sont installés au Perreux-sur-Marne et à Cachan. Le premier couvre les bords de Marne et les communes qui les entourent — Nogent-sur-Marne, Bry-sur-Marne, Champigny-sur-Marne. Le second travaille le sud de Paris et l'ouest du département — Cachan, Arcueil, Villejuif, Vitry-sur-Seine, Ivry-sur-Seine. Tous deux font des incursions dans les départements voisins quand le projet le demande.
Ce qu'ils vérifient avant votre offre : la situation exacte du bien dans sa rue, l'exposition et le vis-à-vis, l'état de la copropriété, et pour une maison, les diagnostics d'un bâti souvent ancien. Aux portes de Paris s'y ajoute la distance réelle à la gare ou au métro. Ce sont ces détails, plus que la commune, qui font l'écart de prix d'un secteur à l'autre.
Aucune ville du Val-de-Marne n'a encore sa page sur ce site. Si votre projet vise une commune éloignée de ces deux secteurs, décrivez-le : nous vous disons franchement si nous pouvons vous y accompagner.
Budget réel financement compris, et l'arbitrage propre au secteur : appartement proche d'une gare, ou maison avec jardin un peu plus loin. Dans un marché qui recule, il fixe aussi avec vous la marge de négociation réaliste.
Veille sur son secteur, relations suivies avec les agences et les notaires locaux, prospection directe auprès de propriétaires. Le off market, c'est son terrain.
Vous ne vous déplacez que pour les biens qui passent son filtre — décisif quand on cherche à distance, ce qui est le cas d'une part importante des acheteurs de la région.
L'agence est mandatée et payée par le vendeur : son travail est d'obtenir le prix le plus haut. Votre chasseur est mandaté par vous, et rémunéré au résultat.
Position exacte du bien dans sa rue, exposition et vis-à-vis, comptes et travaux votés de la copropriété, diagnostics d'une maison ancienne, risque d'inondation en bord de Marne. C'est là que se logent les mauvaises surprises.
Offre, compromis, financement, mise en relation avec un courtier et un notaire du secteur. Vous n'avancez jamais seul dans le calendrier.
5 135 €/m² pour un appartement et 4 656 €/m² pour une maison, en médiane des ventes signées en 2025 (DVF). C'est le troisième département le plus cher d'Île-de-France, derrière Paris et les Hauts-de-Seine.
Oui, légèrement : −2,4 % pour l'appartement et −2,5 % pour la maison entre 2024 et 2025. Mais sur les bords de Marne comme aux portes de Paris, les biens bien placés continuent de partir vite : la baisse profite surtout à l'acheteur qui sait distinguer un bien surévalué d'un bien au juste prix.
La maison coûte 479 €/m² de moins que l'appartement en médiane : à budget égal, elle fait gagner de la surface. L'appartement se paie pour la proximité des gares et des centres. Votre chasseur vous aide à chiffrer cet arbitrage selon votre trajet quotidien.
Deux, installés au Perreux-sur-Marne, sur les bords de Marne, et à Cachan, aux portes sud de Paris. Ils sont nommés plus haut, avec un lien vers leur fiche et leurs coordonnées directes.
Oui. Votre chasseur visite à votre place, ne vous fait vous déplacer que pour les biens qui passent son filtre, et vous accompagne jusqu'au notaire.
Rien tant que vous n'avez pas acheté : nos honoraires sont payés au succès. C'est notre différence de fond avec une agence, mandatée et payée par le vendeur. Le détail est sur notre page honoraires.
Décrivez votre projet en deux minutes : votre chasseur vous rappelle sous 24 heures. Étude gratuite, sans engagement, et honoraires dus uniquement si vous achetez.