Par Axel Mahieux, président et co-fondateur du Réseau Evolys · publié le · lecture 8 min
Un appartement à Nantes rapporte en moyenne 5,1 % brut : c'est notre calcul sur un loyer moyen de 14,6 € par m² et un prix de 3 396 à 3 464 € par m², relevés en septembre 2026. Le marché remonte (+2,1 % sur un an), les loyers ne sont pas encadrés et la ville est en zone tendue.
Les prix de dix quartiers, ce qui s'applique aux bailleurs, et où acheter selon ce que vous cherchez : du rendement, de la sécurité ou un premier investissement.
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Deux lignes de ce tableau commandent un investissement. L'emploi a progressé de 24 % en onze ans : la demande locative de Nantes ne repose pas sur les seuls étudiants, elle vient aussi de jeunes actifs qui arrivent pour travailler. Et l'appartement et la maison ont divergé : +11,8 % sur cinq ans d'un côté, −7,7 % de l'autre. Pour un bailleur, l'appartement est le marché le plus liquide, à l'achat comme à la revente.
Un T2 de 40 m² au prix moyen haut de la ville coûte environ 138 600 €. Loué au loyer moyen, il rapporte 584 € par mois, soit 7 008 € par an : un rendement brut de 5,1 %. C'est la moyenne de la ville, avant charges et impôts.
Avec la même méthode, Nantes se place au-dessus de Rennes (4,4 %) et un peu en dessous d'Angers (5,3 %). Les guides qui annoncent 5,7 % ou 6 % à Nantes partent souvent d'un studio ou d'un quartier précis : un studio se loue plus cher au m² qu'un T3, mais il change de locataire plus souvent.
Pour passer au rendement net, retirez la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l'assurance propriétaire non occupant, la gestion si vous la déléguez et une provision pour la vacance. La méthode complète, et le tableau des douze grandes villes que nous suivons, sont dans notre guide de l'investissement locatif rentable.
Prix au m² des appartements relevés par PAP au 1er septembre 2026, et ce que coûte un 40 m² à ce prix. En italique, notre lecture du terrain : un avis de chasseur, pas une statistique.
Nantes est une ville resserrée : entre Beaulieu / Mangin (3 114 € le m²) et Madeleine (4 090 €), l'écart n'est que de 1 à 1,3. À Marseille, il va de 1 à 2,9. À Nantes, le choix du quartier ne suffit donc pas : c'est le choix de l'immeuble, de l'étage, du DPE et de la copropriété qui fait l'écart entre deux biens au même prix.
L'Île de Nantes (Beaulieu, Mangin) offre le prix d'entrée du centre, avec des programmes récents : bon DPE, peu de gros travaux à prévoir les premières années. Le cœur de ville (Graslin, Commerce, Decré, Cathédrale) porte la plus forte demande locative, dans un ancien où l'état de l'immeuble se vérifie avant l'offre. Ces relevés couvrent les quartiers centraux et péricentraux : nous ne publions pas de prix pour Doulon, Nantes Nord ou les communes voisines, que nous n'avons pas relevés.
Vous achetez pour y vivre ?
Résidence principale ou secondaire, ce tableau vous sert aussi. Zola, Grillaud et Procé, ou Monselet sont les quartiers des familles ; l'Île de Nantes offre le prix d'entrée du centre. Le prix des maisons et le détail des quartiers sont sur la page acheter à Nantes, et notre accompagnement pour une résidence sur la page acheter avec un chasseur.
Les loyers ne sont pas encadrés à Nantes. Il faut le dire clairement, car l'information contraire circule. Nantes ne figure sur aucune liste officielle des territoires qui appliquent l'encadrement (ANIL, mise à jour du 23 juillet 2026). Nantes Métropole s'est portée candidate le 16 avril 2025 ; la décision appartient à l'État, et rien n'est acquis.
Si la candidature de Nantes était retenue, les loyers de référence seraient fixés quartier par quartier. Achetez sur un loyer que vous pourriez encore demander dans ce cas : c'est la façon la plus simple de ne pas dépendre d'une décision qui n'est pas prise.
35 152 étudiants à Nantes Université seule. Studios et T2 près du centre ou des lignes de tram. Un locataire par an en moyenne : comptez les remises en location.
La croissance de l'emploi nourrit une demande de T2 et T3 bien desservis : République, Zola, Talensac. Locataires plus stables, vacance plus faible.
Madeleine, Monselet, Dobrée : rendement plus faible, mais l'ancien de caractère du centre se revend vite et bien. On achète une valeur, pas un revenu.
Possible, mais encadrée par la commune depuis la loi du 19 novembre 2024 (enregistrement, durée, changement d'usage). Les règles nantaises se vérifient en mairie avant l'achat, pas après.
Deux chasseurs Evolys couvrent Nantes et son agglomération : Lechine Gbai et Marina Thétiot. Marina Thétiot est formée à l'investissement locatif et à l'immeuble de rapport, et gère aussi une conciergerie de location courte durée : elle suit un bien de la recherche jusqu'à sa mise en location.
Pour un investisseur, leur travail consiste à trouver le bien, y compris ceux qui ne sont pas annoncés, à le chiffrer avant la visite (loyer réel du secteur, charges, travaux, DPE) et à en négocier le prix, puisque c'est lui qui fait le rendement. Ils sont payés au succès.
Le marché local et les quartiers sont détaillés sur la page chasseur immobilier à Nantes, et notre façon de travailler avec les investisseurs sur la page investir avec un chasseur.
Oui, dans la moyenne haute des grandes villes de l'Ouest : 5,1 % brut en moyenne pour un appartement (calcul Evolys, relevés de septembre 2026), contre 4,4 % à Rennes. Le marché de l'appartement progresse (+2,1 % sur un an, +11,8 % sur cinq ans) et l'emploi a augmenté de 24 % en onze ans.
Pour un premier investissement, l'Île de Nantes (Beaulieu, Mangin, 3 114 € le m²) offre le prix d'entrée du centre dans du neuf récent. Pour la demande locative, le cœur de ville (Graslin, Commerce, Decré). Pour un achat patrimonial, Madeleine, Monselet ou Dobrée. L'écart entre quartiers n'est que de 1 à 1,3 : l'immeuble et le DPE comptent autant que l'adresse.
Non. Nantes ne figure sur aucune liste officielle des territoires qui appliquent l'encadrement des loyers (ANIL, 23 juillet 2026). Nantes Métropole s'est portée candidate le 16 avril 2025, sans décision à ce jour. La ville est en revanche en zone tendue : préavis d'un mois pour le locataire et hausse limitée entre deux locataires.
5,1 % brut pour un appartement, selon notre calcul : loyer moyen de 14,6 € le m² par mois × 12, divisé par le prix de 3 464 € le m² (MeilleursAgents et PAP, septembre 2026). Un studio peut faire mieux, une grande surface moins bien ; le rendement net se calcule bien par bien.
Pour une demande locative qui ne dépend pas d'un seul public : des étudiants, et surtout des jeunes actifs portés par la croissance de l'emploi (215 144 emplois en 2023, INSEE). Le classement en zone A depuis juillet 2024 confirme officiellement la tension du marché.
Ce n'est pas obligatoire. Un chasseur est utile si vous investissez à distance, si vous manquez de temps ou si vous visez des biens qui ne sont pas annoncés. Chez Evolys, il est payé au succès, et sa prime de négociation l'intéresse à faire baisser le prix.
Axel Mahieux, président et co-fondateur du Réseau Evolys
Investisseur immobilier depuis ses 18 ans, il a créé Evolys pour que les acheteurs aient enfin un professionnel de leur côté. Le réseau rassemble des chasseurs immobiliers partout en France, sous la carte professionnelle de SAS ARM IMMO. En savoir plus sur Evolys
Sources, consultées le 21 octobre 2026 : MeilleursAgents et PAP, prix immobiliers de Nantes et de ses quartiers (relevés au 1er septembre 2026) ; loyers MeilleursAgents, même date ; rendements bruts calculés par Evolys ; INSEE, dossier complet de la commune de Nantes (recensement 2023) ; Nantes Université, recueil des effectifs 2024-2025 ; Nantes Métropole, candidature à l'encadrement des loyers (16 avril 2025) ; ANIL, expérimentation de l'encadrement des loyers (mise à jour du 23 juillet 2026) ; service-public.fr, simulateur zone tendue (consulté le 8 septembre 2026) ; arrêté du 5 juillet 2024 (zonage A/B/C) ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024. Cet article est informatif : il ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement.
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