Par Axel Mahieux, président et co-fondateur du Réseau Evolys · publié le · lecture 11 min
Un investissement locatif est rentable quand les loyers couvrent, après charges, impôts et mois de vacance, le coût du bien et de son crédit. Le rendement brut (le loyer annuel divisé par le prix d'achat) n'est qu'un premier filtre : dans les douze grandes villes où nous l'avons calculé, il va de 4,0 % à Aix-en-Provence à 6,2 % à Rouen.
Les trois calculs à faire, le taux à viser, les chiffres ville par ville et le levier que les simulateurs ne montrent pas : le prix auquel vous achetez.
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On parle de « rentabilité » pour trois chiffres différents, et c'est la première source d'erreur. Une annonce ou une plaquette vous donne presque toujours le premier ; votre banquier regarde le troisième.
Exemple : un appartement acheté 150 000 € et loué 650 € par mois rapporte 7 800 € par an, soit un rendement brut de 5,2 %. Pour passer au net, on retire ce que le propriétaire paie seul : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance propriétaire non occupant, gestion si vous la déléguez, entretien, et une provision pour les mois sans locataire. On divise ensuite par le coût total, frais d'acquisition et travaux compris. Le cash-flow, enfin, ajoute le crédit et l'impôt.
Un bien peut afficher un bon brut et un cash-flow négatif : copropriété chère, taxe foncière élevée, gros travaux votés. C'est pourquoi le chiffre de l'annonce ne suffit jamais. Le détail d'une analyse complète, ligne par ligne, est sur notre page investir avec un chasseur.
Le repère le plus souvent avancé est 5 % brut : en dessous, charges et impôts absorbent vite l'essentiel du loyer. C'est un point de départ utile, pas une règle. Un taux ne se juge qu'avec le risque qu'il rémunère :
La bonne question n'est donc pas « quel taux », mais « ce taux, dans ce quartier, pour ce bien, est-il au-dessus ou en dessous du marché ? ». Pour y répondre, il faut connaître le rendement moyen de la ville, donné dans le tableau qui suit, et les écarts entre ses quartiers.
Rendement brut calculé par Evolys pour un appartement : loyer moyen au m² × 12, divisé par le prix moyen au m², les deux relevés le même jour sur le même observatoire. C'est une moyenne de ville, avant charges et impôts : elle situe un bien, elle ne le juge pas.
Prix : fourchette entre MeilleursAgents et PAP au 1er septembre 2026 (Toulon : 1er octobre). Loyers : MeilleursAgents, même date. Rendement brut rapporté au haut de la fourchette des prix. Écart entre quartiers : quartier le moins cher et le plus cher des relevés de chaque page ville. Encadrement des loyers : listes de l'ANIL (juillet 2026). Ne figurent pas dans ce tableau Paris (loyer non relevé) et les villes dont la page n'est pas encore publiée.
Les classements nationaux s'arrêtent à la ville. Ce tableau dit autre chose. Entre la ville la plus rentable et la moins rentable du panel, l'écart de rendement est de 1 à 1,55. À l'intérieur d'une même ville, l'écart de prix entre quartiers va de 1 à 1,3 à Nantes jusqu'à 1 à 2,9 à Marseille. Le quartier, et le prix obtenu dans ce quartier, pèsent autant que la ville sur la rentabilité de votre achat. Une ville « rentable » en moyenne ne rend pas rentable n'importe quel bien de cette ville.
Trois villes appliquent l'encadrement des loyers : Lyon, Bordeaux et Montpellier. Le loyer que vous pourrez demander y est plafonné par un loyer de référence, quartier par quartier : il se vérifie avant l'offre, pas après. L'expérimentation nationale prend fin en novembre 2026 ; un texte qui la prolonge est en discussion au Parlement à la date de cet article.
Pour aller plus loin sur une ville : investir à Nantes, quartier par quartier a sa propre analyse, et Rennes un guide de ses meilleurs quartiers pour acheter. Pour les autres, chaque nom du tableau mène à la page de la ville, avec ses prix par quartier et le chasseur qui la couvre. Vous trouverez aussi toutes les villes couvertes sur une seule page.
Les simulateurs partent du prix affiché. Or le rendement est une division : tout euro négocié sur le prix augmente le rendement, pour toute la durée de détention. Le loyer, lui, est fixé par le marché, et par la loi là où il est encadré. Le prix d'achat est le seul terme de l'équation sur lequel vous avez prise le jour de l'achat.
Cas type construit pour l'illustration, et non résultat moyen observé : une baisse de 7,5 % n'est ni garantie, ni la règle. Frais de notaire non comptés, dans les deux colonnes.
Le calcul dit deux choses. D'abord qu'une négociation, même modeste, se retrouve dans le rendement chaque année. Ensuite que les honoraires d'un chasseur se jugent contre ce qu'il fait gagner, pas dans l'absolu. Chez Evolys, ils ne sont jamais les mêmes d'un achat à l'autre : on retient le plus élevé entre 3 % du prix et 4 000 € en mandat de confiance (entre 4 % et 5 000 € en mandat simple), puis on ajoute 20 % de la baisse obtenue, et rien n'est dû si l'achat ne se fait pas. Le détail est sur la page tarif d'un chasseur immobilier.
La demande locative se joue à quelques rues : transports, université, bassin d'emploi. Rennes compte plus de 78 000 étudiants sur sa métropole, Lyon près de 189 000 : la demande y est profonde, mais pas uniforme d'un quartier à l'autre.
Les petites surfaces se louent au m² plus cher que les grandes, mais tournent plus souvent : plus de remises en location, plus d'usure. Un T2 bien placé est souvent le compromis le plus stable.
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus considéré comme décent pour un nouveau bail ou un renouvellement ; ce sera le cas des F en 2028 et des E en 2034 (loi Climat et résilience). Un bien mal classé doit être acheté avec le prix des travaux déduit.
Nu, meublé, colocation, courte durée : le loyer, la fiscalité et le risque changent. La location courte durée est désormais encadrée par chaque commune (loi du 19 novembre 2024) : quotas, durée maximale, changement d'usage. Elle se vérifie ville par ville.
Procès-verbaux d'assemblée générale, travaux votés, montant des charges non récupérables, taxe foncière : ce sont eux qui transforment un bon brut en mauvais net. Ils se lisent avant l'offre.
Un investissement se juge aussi à la sortie. Un bien dans un quartier recherché se revend vite ; un bien atypique, même rentable, peut immobiliser votre capital des mois.
Les pièges qui reviennent le plus souvent :
La fiscalité se choisit avant l'achat, avec un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine : elle dépend de vos revenus, de votre foyer et de la durée de détention. Deux changements récents sont à connaître :
Nous ne vous promettrons aucune économie d'impôt : ce n'est pas notre métier, et un bien se choisit d'abord sur son prix, son loyer et sa demande.
Vous n'achetez peut-être pas pour louer, mais pour habiter : une résidence principale, une maison de vacances, un pied-à-terre. Deux réflexes de cet article valent aussi pour vous. Le quartier et le prix obtenu comptent plus que la ville : le même tableau des écarts entre quartiers vous sert pour choisir où vivre. Et le prix d'achat se négocie : une résidence bien achetée est aussi un patrimoine qui se revendra bien.
Une résidence secondaire peut d'ailleurs se louer une partie de l'année : ses règles de location courte durée se vérifient commune par commune. Pour un achat où vous habiterez, notre accompagnement est décrit sur la page acheter avec un chasseur.
Un chasseur Evolys travaille sous mandat de l'acheteur, et seulement de l'acheteur. Pour un investisseur, son travail consiste à trouver le bien, le chiffrer et en négocier le prix.
Les stratégies que nous accompagnons (location longue durée, courte durée, immeuble de rapport) et un exemple d'analyse complète sont décrits dans notre offre investisseur.
C'est un achat dont les loyers couvrent, après charges, impôts et mois de vacance, le coût du bien et de son crédit, idéalement avec un cash-flow positif ou proche de l'équilibre. Le rendement brut affiché dans les annonces n'en est que le premier indicateur.
Le repère le plus cité est 5 % brut. Mais un taux se juge avec le risque qu'il rémunère : un rendement élevé paie souvent une vacance plus longue, des travaux ou une revente plus lente. Dans les douze grandes villes de nos relevés, le rendement brut moyen va de 4,0 % à 6,2 %.
Rendement brut : loyer annuel ÷ prix d'achat × 100. Rendement net : loyer annuel moins les charges payées par le propriétaire (taxe foncière, charges non récupérables, assurance, gestion, vacance), divisé par le coût total, frais et travaux compris. Cash-flow : loyers moins charges, mensualités de crédit et impôts.
Parmi les douze grandes villes que nous avons calculées, Rouen (6,2 % brut), Toulon (5,8 %), Marseille et Montpellier (5,6 %) arrivent en tête, Aix-en-Provence (4,0 %) ferme la marche. Mais l'écart de prix entre quartiers d'une même ville, jusqu'à 1 à 2,9 à Marseille, compte autant que le choix de la ville.
Oui, à condition d'acheter au bon prix et de chiffrer le net plutôt que le brut. Ce qui a changé : la fin du Pinel, la réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value depuis février 2025, et l'interdiction progressive de louer les logements les plus énergivores. Le prix d'achat négocié reste le premier levier de rentabilité.
Ce n'est pas obligatoire. Un chasseur est utile quand vous manquez de temps, que vous investissez loin de chez vous ou que vous visez des biens qui ne sont pas annoncés. Il est payé au succès, et ses honoraires se jugent contre la baisse de prix et les erreurs qu'il vous évite.
Axel Mahieux, président et co-fondateur du Réseau Evolys
Investisseur immobilier depuis ses 18 ans, il a créé Evolys pour que les acheteurs aient enfin un professionnel de leur côté. Le réseau rassemble des chasseurs immobiliers partout en France, sous la carte professionnelle de SAS ARM IMMO. En savoir plus sur Evolys
Sources, consultées le 21 octobre 2026 : prix au m² MeilleursAgents et PAP, relevés au 1er septembre 2026 (Toulon : 1er octobre 2026) ; loyers au m² MeilleursAgents, mêmes dates ; rendements bruts calculés par Evolys ; ANIL, expérimentation de l'encadrement des loyers (mise à jour du 23 juillet 2026) ; loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84 ; service-public.fr, fiche F35782 (dispositif Pinel) ; effectifs étudiants : Université de Lyon (2023-2024) et Rennes Métropole (2024). Cet article est informatif : il ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement.
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