Cinq chasseurs Evolys couvrent l'Occitanie, de la Haute-Garonne aux Pyrénées-Orientales, avec deux villes déjà documentées : Toulouse et Montpellier.
Ils sont nommés et joignables plus bas, avec les prix relevés département par département.
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L'Occitanie est la région la plus étendue de France métropolitaine, et son marché immobilier en porte la marque : treize départements, dont deux seulement dépassent 3 000 €/m². La Haute-Garonne (3 714 €/m²) et l'Hérault (3 287) concentrent la demande ; le Lot ferme la marche à 1 591 €/m², soit un rapport de 1 à 2,33.
Trois marchés se distinguent. Les deux métropoles, Toulouse et Montpellier, avec leur demande étudiante et un parc ancien disputé. Le littoral, des Pyrénées-Orientales au Gard, où la résidence secondaire pèse et où les prix résistent mieux qu'à l'intérieur. Et l'arrière-pays, du Gers à l'Aveyron, où l'on achète encore sous 2 000 €/m² — mais où la revente dépend entièrement du village choisi.
C'est une région où l'écart entre deux communes voisines peut dépasser l'écart entre deux départements. Un chasseur local sert d'abord à ça : savoir, avant l'offre, de quel côté de la ligne se trouve le bien.
Deux départements se détachent, les onze autres se tiennent dans un mouchoir. La Haute-Garonne (3 714 €/m²) et l'Hérault (3 287) forment le haut du tableau ; en dessous, dix départements s'échelonnent entre 1 591 et 2 510 €/m², soit un écart de moins de 1 000 € entre le troisième et le douzième. C'est une région à deux vitesses, pas à treize.
Le rendement locatif dit la même chose à l'envers : 6,9 % brut dans le Lot et 6,5 % en Ariège, contre 3,2 % en Haute-Garonne. Les métropoles offrent la liquidité et la sécurité à la revente ; l'arrière-pays offre le rendement. Aucun des deux n'est « mieux » — cela dépend entièrement de ce que vous venez chercher.
D'où viennent ces chiffres. Les prix sont des médianes DVF — « Demandes de valeurs foncières », le fichier des ventes réellement signées et enregistrées par l'administration fiscale. Ce ne sont pas des estimations d'annonces : ce sont des transactions. Nous ne retenons que les ventes portant sur un seul bien, sur des surfaces plausibles, et nous publions la médiane et non la moyenne. Année 2025, comparée à 2024 pour l'évolution. Lozère (48) n'apparaît sans prix d'appartement que pour une raison : moins de 30 ventes y ont été enregistrées sur l'année, et une médiane calculée sur si peu de transactions ne veut rien dire. Nous préférons le tiret au chiffre fragile. Les loyers sont des loyers d'annonce (« Carte des loyers » 2025, ministère de la Transition écologique), pas des baux signés : un loyer d'annonce est en général un peu au-dessus du loyer réellement pratiqué. Le rendement est brut — loyer × 12 ÷ prix de l'appartement — et ne déduit ni les charges, ni la taxe foncière, ni la vacance ; le rendement net est toujours nettement inférieur.
Une différence de méthode à connaître si vous comparez nos pages entre elles : nos pages Normandie, Bretagne et Île-de-France affichent une fourchette entre deux observatoires d'annonces, quand cette page affiche une médiane de ventes signées. Les deux mesures sont sérieuses, elles ne mesurent pas la même chose, et elles ne se comparent pas terme à terme. Nous alignerons les trois pages sur la méthode DVF.
Les douze départements dont la médiane est fiable progressent tous sur un an. Aucune de nos autres régions n'affiche ce profil. La Haute-Garonne gagne 2,6 % sur près de 1 500 ventes et l'Hérault 1,8 % sur plus de 2 400 : ce sont les deux mouvements les mieux établis.
Les plus fortes hausses — l'Aveyron à +18,4 %, l'Aude à +10,3 % — reposent sur des volumes bien plus faibles (100 et 526 ventes). Nous les affichons parce que le relevé les donne, mais une progression à deux chiffres sur cent transactions se lit avec prudence : c'est un signal, pas une tendance établie.
Une précision qui compte : une évolution calculée sur un petit nombre de ventes bouge pour des raisons qui ne sont pas le marché — quelques biens atypiques suffisent à déplacer une médiane. Nous indiquons les volumes quand ils sont faibles plutôt que de présenter tous les mouvements sur le même plan. Voir aussi notre accompagnement investissement locatif.
En Occitanie, l'appartement est presque partout le bien le plus cher au mètre carré. L'écart le plus marqué est en Haute-Garonne : 3 714 €/m² pour l'appartement contre 2 732 pour la maison, soit 26 % de moins. L'Hérault et l'Aude suivent à −14 %. Seuls le Gard (+11 %), le Lot (+4 %) et l'Ariège (+1 %) voient la maison passer devant.
C'est l'empreinte des deux métropoles sur leur département : Toulouse et Montpellier concentrent une demande d'appartements — étudiants, jeunes actifs, investisseurs — sur un parc contraint, pendant que le marché de la maison s'étale sur un territoire vaste où le foncier n'est pas rare.
Ce que ça change concrètement. Dans la couronne toulousaine ou montpelliéraine, la maison offre mécaniquement plus de surface par euro. Mais un prix au mètre carré bas ne fait pas une bonne affaire : plus on s'éloigne, plus la revente dépend de la commune exacte, de sa desserte et de ses écoles. C'est exactement ce qu'un chasseur du secteur sait vous dire avant l'offre, et pas après.
Chacun couvre un secteur et son agglomération. Cliquez sur un nom pour lire son parcours, son secteur exact et le joindre directement.
Voir aussi notre page dédiée : chasseur immobilier à Montpellier.
Voir aussi notre page dédiée : chasseur immobilier à Toulouse.
Aucune page dédiée à ce secteur pour l'instant : dites-nous la commune que vous visez, votre chasseur la travaille déjà.
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Nous publions une page par ville, avec les prix par quartier et une FAQ locale. Les deux villes d'Occitanie où nous avons des chasseurs en ligne y sont : Toulouse et Montpellier.
Attention, ce tableau ne se lit pas comme le précédent. Les prix des villes sont des fourchettes entre MeilleursAgents et PAP, deux observatoires d'annonces, relevées le 1er septembre 2026 — alors que le tableau des départements donne des médianes de ventes signées. Un prix de ville plus élevé que celui de son département ne signifie donc pas seulement que la ville est plus chère : il tient aussi à la façon de mesurer. Loyers : MeilleursAgents. Rendement brut calculé par nos soins, hors charges, fiscalité et vacance. Population : INSEE, recensement 2023.
Budget réel financement compris, et l'arbitrage qui décide de tout ici : métropole, littoral ou arrière-pays. Entre le Lot et la Haute-Garonne, le même budget achète plus du double de surface.
Veille sur son secteur, relations suivies avec les agences et les notaires locaux, prospection directe auprès de propriétaires. Le off market, c'est son terrain.
Vous ne vous déplacez que pour les biens qui passent son filtre — décisif quand on cherche à distance, ce qui est le cas d'une part importante des acheteurs de la région.
L'agence est mandatée et payée par le vendeur : son travail est d'obtenir le prix le plus haut. Votre chasseur est mandaté par vous, et rémunéré au résultat.
Risque inondation dans le Gard et l'Aude, où les épisodes cévenols sont une donnée du marché et pas une hypothèse, retrait-gonflement des argiles, assainissement individuel en zone rurale, et l'état du bâti ancien en pierre. C'est là que se logent les mauvaises surprises.
Offre, compromis, financement, mise en relation avec un courtier et un notaire du secteur. Vous n'avancez jamais seul dans le calendrier.
Il va de 1 591 €/m² dans le Lot à 3 714 €/m² en Haute-Garonne, soit un rapport de 1 à 2,33. Deux départements seulement dépassent 3 000 €/m². Le tableau ci-dessus donne le détail, calculé sur les ventes réelles enregistrées en 2025.
Le Lot (1 591 €/m²), devant l'Ariège (1 703) et le Gers (1 829). Ce sont aussi les départements où le rendement locatif brut est le plus élevé de la région — le Lot atteint 6,9 %.
Dans le Lot (6,9 % brut), l'Ariège (6,5 %) et le Tarn-et-Garonne (6,2 %). Ce rendement est brut : il ne déduit ni charges, ni taxe foncière, ni vacance, et le loyer qui sert au calcul est un loyer d'annonce. Les deux métropoles sont à l'opposé — 3,2 % en Haute-Garonne.
Oui, et c'est la seule de nos régions où les douze départements mesurables progressent sur un an. Les mouvements les mieux établis sont la Haute-Garonne (+2,6 % sur 1 439 ventes) et l'Hérault (+1,8 % sur 2 431). Les hausses spectaculaires de l'Aveyron et de l'Aude reposent sur des volumes plus faibles et demandent de la prudence.
Rien tant que vous n'avez pas acheté : nos honoraires sont payés au succès. C'est notre différence de fond avec une agence, qui est mandatée et payée par le vendeur. Le détail est sur notre page honoraires.
Cinq, répartis sur quatre départements : Pyrénées-Orientales, Haute-Garonne, Hérault et Lot. Ils sont nommés plus haut, avec un lien vers leur page et leurs coordonnées directes.
Oui, et c'est courant en Occitanie, région d'installation autant que d'investissement. Votre chasseur visite à votre place et ne vous fait descendre que pour ce qui vaut le trajet. Il vous dit aussi ce qu'aucune annonce ne dit : si la commune que vous visez tiendra à la revente, question centrale dès qu'on s'éloigne de Toulouse ou de Montpellier.
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